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Resumido & Explicado | Usucapião, Despejo e Condomínio

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No nosso instagram (@rsa.adv) disponibilizamos o resumido de notícias recentes do STJ, e aqui você pode achar o explicado, com um pouco mais de detalhes, e as fontes originais das notícias para uma última conferência.

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Processo de usucapião não depende da negativa do pedido extrajudicial

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia decidido que não seria possível ajuizar ação judicial de Usucapião sem antes ter tentado o procedimento diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Não há dúvidas de que, em muitos casos, o pedido de usucapião diretamente no Cartório pode ser a maneira mais rápida de se regularizar o imóvel, mas há casos em que a ação judicial ainda é melhor recomendada.

 Originalmente, o pedido de usucapião judicial tinha sido negado com base no Enunciado 108, aprovado em encontro de desembargadores promovido pelo Centro de Estudos e Debates (Cedes-RJ), segundo o qual a ação de usucapião é cabível somente quando houver óbice ao pedido na esfera extrajudicial. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e o caso chegou ao STJ.

No recurso especial, a Defensoria Pública alegou que as alterações promovidas com o Código de Processo Civil de 2015 facultam ao interessado fazer o pedido de usucapião em cartório, mas não o impede de optar pela via judicial caso queira.

Segundo a Defensoria Pública, o artigo 1.071 do Código de Processo Civil incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos para possibilitar a alternativa extrajudicial, mas não exige que o interessado tenha uma negativa nessa via para só então ajuizar a demanda.

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, deu razão à Defensoria Pública, destacando a clareza do referido artigo de lei: “Como se verifica já na abertura do caput desse enunciado normativo, o procedimento extrajudicial de usucapião foi disciplinado ‘sem prejuízo da via jurisdicional’.”

 Veja também a notícia completa e a íntegra da decisão.

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Um único locador pode ajuizar ação de despejo, independente do imóvel possuir outros proprietários.

No caso julgado, o imóvel era de propriedade de vários herdeiros, e apenas dois dos proprietários ajuizaram a ação de despejo contra o locatário que permanecia no imóvel mesmo depois do fim do contrato. A situação vivenciada é frequente. Após a morte, é comum que o patrimônio seja gerido por um ou poucos herdeiros e, para o STJ, a situação não impede o despejo.

 O contrato de locação entre os proprietários do imóvel e a empresa foi firmado em 2011 e tinha validade até 2016. Nesse período, um dos proprietários morreu, e seus bens foram repartidos entre quatro herdeiros.

O locador original remanescente e um dos herdeiros ajuizaram ação de despejo contra a empresa após o término do contrato, em março de 2016. Na contestação, a empresa locatária alegou que seria necessário proceder à regularização do polo ativo da ação, para incluir os demais herdeiros do falecido.

O locatário alegava que todos os proprietários deveriam ser Autores no processo, isto é, concordarem expressamente com o despejo e estarem representados por seus advogados na ação. O argumento foi desconsiderado em todas as instâncias, inclusive no STJ.

Segundo a ministra do STJ, Nancy Andrighi, foi correta a interpretação do TJSP sobre a aplicação do art. 2º da Lei de Locações (“Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou”). A solidariedade, no caso, implica em dizer que, salvo disposição contrária no contrato, todas as partes na locação compartilham igualmente seus direitos e deveres, mas o direito de um não exclui o do outro.

Ou seja, se um dos locadores possui o direito de ver cumprido o contrato, com o despejo do locatário que permanece no imóvel após o fim da locação, não é necessário que todos os demais locadores concordem.

Nós explicamos os termos técnicos, mas também disponibilizamos a notícia completa e a decisão.

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Condomínio não tem direito a dano moral, mas sim, os condôminos.

Apesar de ter CNPJ e poder ajuizar ações judiciais específicas, a presença do Condomínio como parte em processos é alvo de discussão nos Tribunais. No caso decidido, o Condomínio ajuizou ação pedindo danos morais pelos transtornos causados por uma festa realizada no prédio. O STJ entendeu que somente os condôminos teriam direito ao dano moral, provando, individualmente, os transtornos sofridos, e que o Condomínio não teria esse direito.

Não dá pra resumir e explicar todas as situações em que o Condomínio pode (ou não pode) processar alguém ou ser processado, e ter CNPJ serve, muito mais, para que a Receita Federal faça um controle adequado do recolhimento dos impostos, mas o caso em destaque é bem significativo.

Contrariando uma ordem judicial, proprietários de um determinado apartamento promoveram, dentro do condomínio, uma festa para mais de 200 pessoas, causando grande transtorno para os outros moradores e até mesmo para os pacientes de um hospital próximo, os quais teriam sido sedados devido ao barulho da festa, que começou às 22h30 e terminou somente às 8h do dia seguinte.

O Condomínio saiu vencedor em primeira e segunda instância e perderam no STJ.

Segundo a Ministra do STJ Nancy Andrighi, os fatos descritos são “inegavelmente lamentáveis, repulsivos e estarrecedores, ante o completo menoscabo com as regras de convivência” e, sobretudo, ante o descaso dos proprietários com a ordem judicial que proibia a festa, mas que o direito ao dano moral seria de cada morador que tenha se sentido incomodado, e não do Condomínio em si.

O Condomínio teria direito, apenas, à aplicação das sanções previstas na Convenção e Regimento Interno e poderia ter pedido a interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária, mas não teria direito ao dano moral.

Tire também as suas próprias conclusões a partir da decisão completa e da notícia oficial.