“Quais são as cláusulas-COVID para proteger inquilinos e locadores?
Desde o início da pandemia da COVID-19, em março de 2020, uma das maiores preocupações do brasileiro é em relação ao aluguel.
A falta de capacidade financeira, o fechamento compulsório pelas autoridades públicas (lockdown) e a crescente do principal índice de reajuste (IGP-M) eram questões que não estavam no radar de proprietários e inquilinos ao contratarem locações antes da pandemia, e a sua superveniência fez com que várias demandas judiciais fossem instaladas.
Diante da urgência em resolver tais questões, seja em locações residenciais ou para fins comerciais, muitos contratos foram renegociados pontualmente, com a isenção ou parcelamento de alguns meses de aluguel até que as atividades sociais e profissionais voltassem a uma mínima normalidade.
Contudo, a partir de janeiro de 2021 um novo pico de casos de COVID-19 foi registrado no Brasil, trazendo novos casos de lockdown, redução da capacidade financeira e outras situações vividas em março de 2020 e, portanto, novas preocupações com as locações.
Para prevenir novas ações judiciais e desgastes na relação locatícia, o recomendável é revisar integralmente o contrato, o que exige o olhar treinado de um advogado especialista em direito imobiliário para mapear os riscos de cada locação, produzindo um contrato que os atenda adequadamente.
Mas existem preocupações mais recorrentes, que já devem ser consideradas, independentemente de outras peculiaridades. São elas:
PERDA OU DIMINUIÇÃO DE RENDA DO INQUILINO
Ao fechar um contrato de locação, a premissa é de que os rendimentos do inquilino sejam compatíveis com as despesas que passa a se obrigar (aluguel, condomínio, impostos, etc).
Como efeito cascata dos impactos econômicos, passa a ser previsível que os inquilinos percam – em algum momento durante a locação – a capacidade de pagamento, e não por irresponsabilidade, mas pela perda do emprego, queda no faturamento de sua empresa, etc.
Prevendo essa situação, é interessante a inserção de cláusulas que diminuam o risco do acúmulo de dívidas, como a facilitação da devolução do imóvel, vistorias virtuais para diminuir o contato pessoal e procedimentos pré-estabelecidos de repactuação e parcelamento.
FECHAMENTO DAS ATIVIDADES (LOCKDOWN)
A intervenção pública no fechamento obrigatório de atividades não essenciais também é outro ponto de alerta. Nestes casos é importante prever no contrato quais as repercussões no contrato, como isenção de taxa condominial, índices mínimos de remuneração caso o aluguel seja fixado com base no faturamento (que estará zerado), suspensão do contrato e suas repercussões no cálculo para fins de ação renovatória. Procedimentos pré-estabelecidos de repactuação e parcelamento também são altamente recomendados.
REAJUSTE DO ALUGUEL PELO IGP-M
O índice tradicionalmente utilizado nos contrato de locação, o IGP-M sofreu uma variação expressiva em 2020, chegando a 23,14% – o maior índice dos últimos 15 anos. Considerando a volatilidade da economia e os impactos ainda imprecisos em razão da pandemia, é altamente recomendável que a cláusula de reajuste seja incrementada com a aplicação de limites máximos, possibilidade de troca de índice ou outras estratégias para manter o equilíbrio contratual
RESPONSABILIDADE POR CONTAS DE CONSUMO
Considerando o risco de inadimplência dos alugueis, é previsível que o inquilino também deixe de pagar contas de consumo e outros encargos relacionados ao imóvel, como condomínio, IPTU e faturas de energia elétrica e água. É prudente que o locador se blinde, contratualmente, sobre essas inadimplências, para que não seja surpreendido com a responsabilização pessoal delas. Prever a obrigação de, ao entrar, alterar a titularidade das contas de água e energia elétrica é um excelente começo e, avaliando os riscos, outras medidas contra a inadimplência podem ser recomendadas.
PREVENÇÃO ÀS DEMANDAS JUDICIAIS
Contrato bem feito é aquele que se antecipa às situações de risco e um deles é justamente ter que precisar do Judiciário, que é conhecidamente demorado e custoso – ainda mais durante a pandemia. A atuação de um advogado especialista na construção do contrato de locação passa a ser fundamental para estabelecer mecanismos que facilitem a tramitação do processo, como a fixação de parâmetros específicos para a revisão e renovação do contrato, métodos eletrônicos para citação e intimação, definição prévia de garantias que possam ser utilizadas para o despejo liminar, dentre outras, avaliadas a cada caso.
